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Assurance loyers impayés et Garantie Risques locatifs

Assurance risque locatif Constituer sa retraite en investissant dans l'immobilier fait désormais partie du "plan retraite" des français, lorsqu'ils peuvent en avoir les moyens. Et pour y parvenir, la solution est d'emprunter, puis faire rembourser tout ou partie des échéances du crédit en mettant le bien en location. Seulement voilà, si votre locataire n'assure pas le versement de ses échéances de loyer, problème... Une solution existe pour protéger les propriétaires bailleurs, et aussi les locataires en difficulté.

L'Assurance loyers impayés, et la Garantie Risques Locatifs (GRL)

L'Assurance loyers impayés (ALI) couvre le propriétaire bailleur en cas de non paiement de loyers. Elle est proposée librement par les assureurs.
La Garantie Risques Locatifs (GRL) est un dispositif créé en 2007, sous l'égide de l'État et de différents partenaires. On parle aussi de GURL (Garantie Universelle Risques Locatifs). Cette garantie a été modifiée par décrets  n°2009-1620 et n°2009-1621 de décembre 2009.  Les assureurs sont libres d'adhérer ou non à ce dispositif. S'ils l'appliquent à leur contrat, celui-ci est soumis à certaines dispositions légales.

La GRL

Objectifs de la GRL: protéger propriétaire... et locataire

Bien entendu, en premier lieu, la vocation de la GRL est de protéger le propriétaire bailleur d'un  ensemble de risques liés à un locataire déficient, en cas de dégradations, ou même à l'absence de locataire.
Mais elle a aussi pour objectif de mieux protéger le locataire. D'une part elle facilite l'accès à la location, en rassurant les propriétaires. D'autre part, en se substituant au locataire qui ne peut plus acquitter ses loyers, mais qui est de bonne foi, elle permet  son maintien dans les lieux, ainsi que des facilités de paiement en attendant que sa situation financière s'améliore. Enfin, comme les conditions d'indemnisation exigent le respect des procédures, elle protège le locataire honnête – ils ne le sont malheureusement pas tous -  de certains propriétaires abusifs.

Les risques couverts par la Garantie Risques Locatifs

La Garantie des Risques Locatifs (GRL) couvre plusieurs risques. Certains font partie d'un socle commun à tous les assureurs, dans le cadre du dispositif, d'autres dépendent des contrats et des compagnies d'assurance.
Les garanties communes à tous les contrats de Garantie Risques Locatifs sont:

  • les loyers impayés,
  • les  dégradations immobilières constatées au départ du locataire,
  • les  frais de procédures et de gestion de recouvrement.

En plus de ces garanties "standard", certains contrats GRL et GURL proposent des garanties étendues:

  • les charges et taxes dues par le locataire (en plus du loyer),
  • la protection juridique du bailleur,
  • les éventuels frais de contentieux en cas de procédure judiciaire, de gestion de bail, de recouvrement de loyer,
  • la prise en charge de l'indemnité d'occupation à la charge du locataire si la résiliation du bail est prononcée par un  juge,
  • le règlement des loyers en suspens si le juge accorde un délai de paiement au locataire,
  • le paiement des  loyers perdus pour le temps d'exécution des travaux pris en charge,
  • vacance de location:  prise en charge d'absence de revenus si le mandataire n'a pas trouvé de premier locataire, ou si le bien n'est pas reloué après le départ d'un locataire,
  • le paiement des sommes dues par le locataire s'il part sans préavis, ou en cas de décès.

Souscrire une Garantie Risques Locatifs

Les contrats d'Assurance Loyers Impayés  et les contrats GRL (ou GURL) peuvent être souscrits:

  • à titre individuel: le propriétaire qui gère lui-même ses biens peut s'adresser directement à un assureur spécialisé dans les contrats de Risques Locatifs,
  • par intermédiaire: c'est le professionnel auquel le propriétaire a confié la gestion de ses biens (notaire, agent immobilier, administrateur d'immeuble) qui s'occupe de l'assurance loyer impayés. Ces professionnels de l'immobilier souscrivent un contrat "groupe".

À savoir: les contrats sous dispositif GRL doivent être labellisés par le 1% Logement avec au minimum les garanties du socle commun.

Les biens immobiliers couverts

Ces contrats couvrent:

  • les locaux à usage d'habitation ou mixte.

Attention, l'assurance loyers impayés pour le bail professionnel des activités libérales est plus rare. Renseignez-vous au préalable auprès des assureurs en habitation, mais ne confondez pas ces contrats avec de l'assurance habitation qui n'a rien à voir...

Les biens immobiliers non couverts

La Garantie Risques Locatifs ne prend pas en charge certaines catégories de locations:

  • locations saisonnières,
  • logements de fonction,
  • habitations à usage de résidence secondaire,
  • locaux commerciaux, artisanaux ou ruraux,
  • immeubles insalubres ou en état de péril.

Conditions d'indemnisation

Attention: soyez très vigilants sur les conditions d'indemnisation (et de déclenchement) applicables à toutes les garanties prévues au contrat. D'un assureur à l'autre, et d'un contrat d'assurance à l'autre, ces conditions varient et limitent le niveau de protection. Elles précisent par ailleurs les procédures à respecter, à défaut desquelles la garantie ne jouerait pas.
Parmi ces conditions restrictives:

  • franchises,
  • durée de la garantie,
  • plafonds d'indemnisation,
  • conditions de déclenchement des garanties,
  • justificatifs à fournir,
  • etc.

Prenez votre temps et comparez les contrats d'assurance Loyers Impayés, en lisant bien les garanties générales et particulières. Vérifiez si le contrat est soumis au dispositif GRL (adhésion de l'assureur). Bien sûr, si vous confiez la gestion de vos biens à un professionnel, renseignez-vous sur les conditions du contrat groupe auquel il adhère. Quitte à changer de professionnel si son assurance vous paraît trop légère.

Une assurance sous contrôle

La GRL est née d'une volonté du gouvernement de sécuriser autant les bailleurs que les locataires. Ceci pour développer l'habitat locatif, en en facilitant l'accès. Les dispositions des contrats de Garantie Risques Locatifs restent donc sous l'égide de l'action concertée de l'État, de la FFSA et du GEMA, en accord avec les acteurs sociaux du 1% logement.
Avantage: les assureurs peuvent bénéficier de compensations financières pour les sinistres liés aux populations les plus fragiles. Soit les locataires dont le rapport loyer/ ressource est de 28 à 50% (plus sujets aux impayés).

Conditions d'éligibilité, et limites de prise en charge

La Garantie Risques Locatifs telle que définit par la dernière réforme de 2009 impose des limites de prise en charge:

  • applicable aux logements d'habitation principale,
  • loyer limité  à 2000 euros mensuel, charges comprises,
  • indemnisation des loyers impayés plafonnée à 70 000 euros,
  • indemnisation des travaux de remise en état plafonnée  à 7 700 euros TTC,
  • le locataire est éligible au dispositif quel que soit son contrat de travail (CDD, CDI, CNE...),
  • le rapport loyer / ressource ne doit pas dépasser 50% des ressources du locataire (charges incluses dans le montant du loyer). On parle de taux d'effort du locataire.

Avantage fiscal pour les contrats sous label GRL

Bien que le dispositif Garantie Risque Locatif soit contrôlé, les assureurs sont libres de déterminer le montant des cotisations, selon le montant du loyer, les dossiers, les garanties étendues qu'ils y ajoutent. Cependant,  le dispositif impose que pour un même produit, le tarif soit identique quelque soit le taux d'effort du locataire.
Le dispositif GRL offre un avantage fiscal au propriétaire bailleur. En effet, les cotisations d'assurances sont déductibles du revenu foncier des propriétaires bailleurs.

Quand souscrire un contrat GRL?

Le dispositif GRL est aujourd'hui actif. Mais il ne s'agit que d'un accord cadre. Son application effective reste dépendante de la volonté des assureurs d'y adhérer. S'il existe de nombreux contrats d'Assurance Loyers Impayés,  tous les assureurs ne les proposent pas forcément sous label GRL ou GURL, car ils doivent en respecter le cahier des charges. Par ailleurs, tous les biens et tous les locataires ne sont pas éligibles à la GRL.

Pour les dossiers non-éligibles à la GRL

Le propriétaire bailleur peut toujours avoir recours aux contrats d'Assurance Loyers Impayés classiques. Le marché sur ce secteur est concurrentiel, et il existe de nombreux contrats, incluant des garanties étendues. Mais aussi des limites: conditions de déclenchement, durées, franchise, plafond etc. Comparez-les bien en interrogeant directement les assureurs habitation.
Soyez notamment attentif aux conditions de prise en charge en cas de:

  • départ anticipé du locataire,
  • état des lieux anticipé,
  • départ à la cloche de bois,
  • vacance de loyers (absence de locataire)...

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